公寓到底能不能买，这是部分有钱人心的问题，今天我们就花点时间把它讲清楚.
先解决核心的问题,
第一:公寓的本质到底是啥,公寓的本质是商业,商业的本质是租金收益,要有租金收益一定需要有外来人口,这是保证租金收益的核心.(旅游等部分特殊地方除外)
第二:土地出让的问题,这是根本上的问题,就是土地出让的时候,土地性质就已经决定了,大部分开发商都是做住房为主的,并没有开发商业的经验,这就导致了很多开发商,拿下土地后,因为不懂商业上的经营,所以就开发成为公寓,这就是大部分公寓的由来
第三:公寓的设计,由于大部分开发商是买住宅而配套买的商业用地,而住宅的设计与商业的设计本来就不一样,所以大部分公寓的设计本身就是非常之普通的,就是一格平面划成无数小间,就这个待遇了,
以上是最根本的核心问题,必须先搞清楚,不然无法说清楚公寓.
到底买不买公寓呢?
分以下几种情况
第一:本身就有需求的,就是自己办公用,这就根据需求自己决定好了,不在我们探讨范围.
第二:买一整层以上,懂经营,开酒店,做共享办公等,这是特殊群体,不在我们的探讨范围
第三:就是有点钱,买住房买不起,就像买个公寓,或者是有点闲钱,买来投资,
重点来说说这个
第一种:开发商返租的,这种一律不买,如果租金回报真有那么高,开发商为啥要卖给你呢?开发商的操作一般是这样的先把房价提高20%-30%,然后各种抵扣各种几年租金算下来抵扣首付,反正就是算给顾客看,顾客感觉就是能赚钱,还不操心,但顾客永远想不到的是唯一操心的是收不到租金,租金的收益来自于经营,这是核心中的核心.顾客一般都这么想这个开发商很安全的
第二种:自己出租,租给个人居住,租给别人办公,这里需要考虑三种情况,整栋都是租给个人居住,整栋都是租给别人办公的,和混杂的,混杂的是最糟糕的一种,租金会越来越低,因为商业是商业,居住时居住,两者是不一样的,只要混在一起,价值就随之变化,大家可以去看看北京路花园,住房但有很多很多的公司办公,大家查查价格就知道,非常低,这就使混杂带来的结果.商业的核心是经营,而商业的物业是最核心最重要的,它比住房难很多很多,要负责招商等很多工作.而很多很多的公寓的物业这个能力
最后的问题:
第一:流通性,任何产品如果没有二手市场就没有价值,你可以到中介门店问问,,其实很少有人专门卖二手公寓的,所以流动性有很大的问题.无流通就无价值,成为真正的不动产
第二:税费:二手交易税费最低10%以上,任何交易费用都是成本
第三:价格涨幅,由于是商业,主要是租金收益算回报为主,价格的涨幅是低于住房的
第四:租金回报,主要是租户对地段的认可度,最核心的还得看周围住房的多寡,因为公寓本身就是住房的替代产品.所以住房充足的地方,公寓的租金回报就不太好.
整体来说:大部分人买公寓就使买了个无知而已
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