江湖险恶，只有前辈才能力挽狂澜。
01
不变的观点
写正文之前，再次强调我始终坚持的观点，一线城市、强二线城市的房地产长期来看仍然是比较好的投资方向，弱二线、及三四线以下，特别是人口持续流出的城市，房地产已经不具备投资价值。
进入2022年以来，随着房地产各项数据的公布，看空地产的声音不绝于耳。但是，在2022年GDP预期增长5.5%及中央重提发挥房地产支柱作用的背景下，房地产的政策底已经充分显现。
看空地产不外乎几种原因：（1）人口可能进入负增长时代；（2）城镇化红利正在消失；（3）今年居民购买力明显下降。
这些观点表面看上去有一定道理，但仔细分析后，基本都是错误的。
02
人口真的进入负增长了吗
最新统计数据表明，我国人口增长确实在放缓，如果考虑出生率等因素，未来或许会面临人口负增长的风险。
但是，文章开篇提出，一线及强二线城市仍然具备投资价值，为什么选择一线及强二线，人口因素便是其中之一。
以史为鉴，统计数据显示，房地产的每一轮牛市都是由一线城市率先启动，强二线城市紧密跟随，继而蔓延到其他城市。
本次在房住不炒的大背景下，房地产失去了金融属性，但政策的限制不会使潜在需求消失，那些始终保持人口净流入的城市房价必然会震荡攀升，只不过未来的上涨会趋于理性。
而失去金融属性的房地产，那些人口净流出的城市将不再具备投资价值。
以上海为例，统计数据显示，上海常住人口约为2500万，其中，有近1000万人在租房，占常住人口的40%，这些人支撑起了上海强大的刚需市场。
或许上海的房价短期会让部分租赁人口望而却步，但一旦上海出台降低首付比例、降息等政策，必然会有部分租赁人口加入买房大军。
即使最后有些人负担不起上海高昂的房价，选择离开，也会马上有其他外地人补充进来。优胜劣汰，一直是这个城市发展的助推剂。
同时，统计数据显示，上海拥有房产的人群70%住的是老破小，这些又形成了庞大的改善性需求。
数据永远是最客观、最直观的反应，其他一线城市及强二线城市具备同样的特点，在人口持续流入，产业吸引力保持稳定增长、就业、创业机会广泛的条件下，这些城市的房价哪有下跌的理由呢？
所以，即使未来人口出现了负增长，一线、强二线城市也会加大对其他小城市的虹吸，这些拥有丰富产业，就业、创业机会广泛的城市人口大概率会保持净流入态势。
03
城镇化到达顶点了吗？
最新人口普查数据显示，截止2021年年末，我国城镇化率为64.72%，保持稳步上升。
这与发达国家80%的标准还有一定的空间，2017-2020年，城镇化率每年增长1%以上，2021年增长0.83%，按照这样的增长速度，达到发达国家80%的水平还需要大约15-19年的时间。
这意味着，在未来20年内，城镇化率大概率会稳步提升，对应的房地产需求也会稳步增长。
并且，未来20年内，人才大概率会持续流入产业齐备、发展前景广阔的城市，这些城市的房价还有一定的上涨空间。
04
居民购买力会回升吗？
2022年是艰难的一年，经济下行，小微企业主压力巨大。失业、疫情严重影响着人们的生产、生活。
现在的状况是，大家没心情买房，也没有能力买房。
但是，经济总会好转，疫情终会结束。
短周期的影响不会改变长周期的运行规律，此刻在房地产市场低迷，政策不断刺激的前提下，才是进场实现弯道超车的绝佳机会。
试想一下，伴随着疫情结束、经济好转，居民收入水平的提高，大家会不会想到买房呢？
或许大家心中都有一致的答案吧。
05
不要被噪音蛊惑
目前，网络上有很多关于房地产的噪音，我们要学会过滤掉这些噪音，千万不要被负面情绪左右，更不能被情绪主宰决策。
稍稍留意一下你就会发现，经常发表逃离北上广的大号自媒体，他们大多数都在北上广。这些人到底用意何在？这些人的鬼话还值得相信吗？
随着越来越多城市的松绑、降息、优惠层出不穷，房地产市场对刚需及改善最友好的时刻很可能已经来临。
如果你恰好在一线及强二线城市，如果你恰好有买房的需求，如果你手中恰好有足够的现金，同时，又赶上了难得的政策支持。此时不出手，等待何时呢？
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