房企营销总是有圈子的，武汉自然不例外。

而这种友谊稳固的小群，除了级别上的对等，还有一些蛮有意思的潜规则。

要看性别，一般异性营销总不在一起玩；

要看竞争；比肩而立、生死对头不在一起玩；

要看财力，生活无忧与四处奔波的不在一起玩……

简单点说，营销总基本都是年薪百万，而能够进群的营销总更是营销总中的战斗机，至少得半个小目标吧。

就这么一帮人中龙凤，也被当下的市道，弄焦虑了。

一天，乘着夜色，组团敲开了武汉归元寺旁翠微横路上的一位算命先生家。

大师看着这帮身夹LV，脚蹬麦昆小白鞋的迷茫的老板们，再看看被奔驰、特斯拉、宝马霸屏的店前停车场，

先生，懵了。

01

一位出纳炒一套房，一年可以赚二十万。

一个月以前，一位久未联系的朋友联系上我，说手上有两套房子，能否帮忙卖掉。

问及房源情况，感觉遮遮掩掩。

也许是为了出手，也许是我严刑拷问，最后和盘托出——

这两套房子，是他老婆的。

他老婆是一家房企的出纳，三年前按照内部员工价，拿了两套140多平的房子。

如今该项目已经交付近一年，一直没卖出去，眼看着公司也催着办理相关手续，着急。

要么，退还公司，缴纳一点违约金或者损失资金利息；

要么，找人接盘，直接按照新房购买流程，合同更名。

明白所以然后，我赶紧推介了一波，发现压根卖不掉。

该项目贝壳挂牌二手房源近百套，挂牌价格比其心里预期还低10%以上。

老朋友喃喃自语到，项目一期的时候也这么操作过一套房子，几个月时间就轻松赚了二十多万，现在怎么这么麻烦？

刚刚走出地铁站的我，听到这番话，三观被刷新。

02

一位营销总炒十套房，一年可以赚三百万。

房企财务部的一名出纳，炒房收入尚且如此，那掌控定价、房源、销售大权的营销总，不整个十套、八套的，情何以堪。

小帅，官至全国TOP级房企武汉公司平台营销总。

专业、干练，有一线城市操盘经验及资源。

加上手上掌握着来自于市场的及时、真实反馈，预判市场走势，火眼金睛。

小帅公司某个项目，2019年首开，价格不高不低、卖得不温不火。

2020年下半年，媳妇熬成婆，周边竞品清盘的、断货的，反正区域在售房源独一份。

看着销售群里，每天劈里啪啦的喜报，小帅感受到一波巨大行情的到来。

于是，在该项目调价的前夜，自己量身定做了一套团购政策，拉上一线城市的近十位老友，用极低的杠杆，一口气吃进十套房源。

果不其然，仅仅过了一个春节，2021年武汉楼市小阳春高歌猛进，项目自然也是快马加鞭，一房难求。

眼看时机成熟，小帅找了个马甲，跟置业顾问里应外合，不到一周的时机，就把十套房源全部售出。

每套净赚三十万，十套三百万，手起、刀落，堪称彪悍。

相关知情人士看得是目瞪口呆，心里默念两个字，牛逼。

03

地产人究竟有多赚钱？

我们不炒房，炒房太LOW了。因为炒房的战线拉得太长，赚钱的速度，跟内部跟投简直没法比。

当如今你对炒房赚到三百万的营销总顶礼膜拜时，却不曾想他也被另一帮同行不屑一顾过。

其一，年终奖。

地产人的收入，一般按照年薪计算。

而月薪合计仅占年薪的65%左右，剩余35%为年终奖形式。

以房企营销总为例，年终奖普遍在25万左右。

而城市总、区域总这些大牛，直接奖励百万豪车。

2018年，地产人人均年终奖为8.86万元，豪无人性。

其二，跟投。

2016年，一位项目总，任职碧桂园东莞市清溪镇项目后，上演从年薪30万到1000万的财富神话。

该项目拿地六个月就卖楼，全民炒房下，开盘首日即录得10亿销售额。

项目净利率高达20%，远超集团规定的12%达标线。按照碧桂园合伙人计划中的分红比例，该项目总从2000多万元奖金额中拿到了1100万元。

纵然，这类财富暴击的案列，毕竟少数。

但是，2013年—2017年间的普通员工跟投，三年收益率能达到300%。

其三，奖金。

置业顾问的奖金有多高？

2013年，绿城集团的置业顾问徐明夺得500万的奖金，一度成为彼时国内公布的最高个人奖金，也成为众多置业顾问的目标。

2020年，融创武汉高歌猛进，玖玺台拿出房价的1%作为成交奖金，收入过百万的置业顾问比比皆是。

其四，理财。

2018年，开始流行员工理财。

一年期收益率，10%—15%。

地产人，成了亲朋好友圈的红人，大家争抢着通过其投资，睡着数钱。

看完这些，你是不是悔不该当初没进房地产了？

04

地产人究竟有多失落？

别急，花无百日好、人无百日红。

2021年6月，楼盘行情急转直下。

恒大暴雷，扯下了房企没钱的最后一块遮羞布。

地产人的年终奖、销售提成奖、炒房收入等一切归零，这只是小鬼。

而真正要命的，要数跟投及理财。

先来聊跟投。

跟投的比例，大概是城市公司副总级别，每个项目为现金十万起。

但是，很多房企都为跟投人员设计了杠杆和利率，从一倍到五六倍不等，利率为贷款基准利率上浮20-30%不等。

所以，跟投亏损的不止是本金。

一位房企副总，一年就亏掉了一两百万。

因为项目比计划延期了大半年才开盘，结果被限价了，达不到预期。可是迫于各种压力，你卖也得卖，不卖也得卖。

到区域总、城市总这样的级别，每年要强制跟投很多项目——少则十几个，多的甚至达到几十个，如此高的跟投金额，他们不得不抵押房子硬撑。

工作就像是一场豪赌，豁出了身家性命——这是地产人的真实写照。

再来聊理财。

2021年度，有累计超900亿的房企理财产品暴雷，仅恒大一家就达400亿之巨。

而地产人及亲朋正是地产财富平台的主要投资人。以中国奥园投资产品涉及投资人1500人为例，地产人及家属占了一大半。

不能全怪地产人贪财，买理财已经成了一项强制任务，房企将购买理财与员工的绩效、评优、年终奖挂钩，有点类似买官了。

但凡房企中层及以上干部，自己及家人投入的理财资金都在100万左右。

这部分真金白银投进去，兑付不了，怎么办？

房企都在拿房子抵债员工。

公寓、文旅、商铺，你要不要，不要，等到天荒地老；要，房子要么办不了证，办了证也是品质拉跨，未通水电、无法入住。

这钱，不脱皮、不拆骨，出不来。

眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

钱来得快，去得也快。

曾经年入数百万的地产营销总，如今能拿捏的要么是房子、要么是债务。

能开间茶楼，笑看云淡风轻的，凤毛麟角。

05

房企营销总亏钱以后……

假如算命先生看到这里，也该理解营销总为什么如此焦虑了。

这不是从年薪100万到50万的焦虑，是从年收入3、500万到倒赔上100万的痛苦。

近两年，因这类地产高管焦虑所带来的负面影响，我认为至少有三大方面：

第一，对房企的影响。

过去，房地产市场好，房企、职业经理人、员工，统统赚钱，大家都好。

渐渐的，老板们开始享受着、沉醉于富豪的谜之生活，不问朝政。

对高管们信任、放权。职业经理人没有辜负这份信任，攻城掠地。

突然有一天，发现市场不对了，自己跟投的钱，可能出了纰漏，怎么办？

先捞一票。怎么捞？

让老板拿不该拿的地、让项目卖不该卖的价、让各个团队都是自己的团队……

就一句话，让公司多花钱，自己从中渔利。

房地产是一个重资产的行业，一个项目不慎，就是万劫不复。

房企暴雷，是天灾、更是人祸。

第二，对老百姓的影响。

我们买房，买对房，有一个大前提，一定是开发商赚到了钱。

开发商亏了，业主赚了，这种情况属于本末倒置，逻辑不对。

房企因为种种原因暴雷了，最最最受伤的还是业主。

要么烂尾，要么质量稀碎，怪谁呢？

雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

第三，对年轻地产人的影响。

地产高管向年轻员工传染了悲观、焦虑、绝望的情绪，让满怀理想的优秀管培生混起了日子。

可是，我敢保证，他们不会坦白他们焦虑的真实原因。

地产接班人，还能够茁壮成长吗？

地产人断层的祸，正是这帮老高管闯下的。

你恨不恨，作为业主，我多少有点恨的。

06

得意与失意间，地产人已处于新老交替的中后期，值得欣慰。

今年以来，一两万一晚上的夜总会高端局，在武汉地产圈少了很多。

说明什么？

说明武汉地产圈正在淘汰、接受、改变着一些东西。

情况就是这么个情况，你干就干，不干就不干，反正也干不了几年。

我们来算个账，地产人最赚钱的，大概是2013年——2018年。

在那个时间段，能够任职营销总、副总甚至城市总的老板们，如今多少岁了？

大多在45岁左右。

武汉最年轻的二七滨江豪宅项目策划总，24岁；福建厦门旭辉双城市总，30岁……

当然，这都是相对极端的个例。

但是，房企高管聘用要求一栏，——45岁以下，几个大字，赫然醒目。

不可否认，上一代地产人已经开始陆续跟行业道别。

有不舍、有遗憾、有情怀，当小秦变老秦的时候，是该伸出交接棒了。

他们走了，带走了很多好的、坏的东西，其中就包括上个时代暴涨暴跌所裹挟着的梦幻人生。

这是好事，这种借助信息不对等，让贫富差距过大的产物本就该消亡。

这是好事，如今的老百姓、地产员工、高管之间，信息鸿沟被烫平着。

大家一起工作、一起买房，年轻人、中低收入者，以天赋为本、以勤奋为纲，相对公平、才有盼头。

这是好事。

07

本故事纯属虚构，如有雷同，纯属巧合。