奥林花园AB区业主大会议事规则
（2022年11月15日经业主大会投票通过修订版）
目 录
第一章 总则
第二章 业主大会
第三章 业主委员会
第四章 业主代表
第五章 业主投票权数
第六章 选聘物业服务企业
第七章 工作经费
第八章 专项维修资金及公共收益金的使用
第九章 印章、财务和档案制度
第十章 责任与监督
第十一章 对业委会决策的技术支持制度
第十二章 附则
附件一 奥林花园AB区业主防水维修申报大修基金方案
附件二 奥林花园AB区电梯维修申报大修基金方案
第一章 总则
第一条根据《民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》、《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主大会议事规则，并于2021年1月4日经业主大会投票通过。最新修订内容于2022年11月15日经业主大会投票通过。
第二条业主大会为本物业管理区域内最高权力机构。本物业管理区域内由业主推选产生业主代表，成立业主代表大会，履行业主大会的部分职责，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
业主大会设立的业主委员会为执行机构。
第三条业主代表大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条本物业管理区域基本情况如下：
（一）业主大会名称：奥林花园AB区业主大会
业主委员会办公地址：奥林花园AB区业委会办公室
（二）物业管理区域范围（四至及附图）：
东至景溪苑；南至溪南路；西至蠡溪路；北至红山花园。
（三）物业类型：住宅（少量商业）
（四）物业管理房屋总建筑面积：194601平方米（不含地下车库），户数1566户，门栋62个。
第二章 业主大会
第五条业主大会议事内容及职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改业主管理规约；
（三）业主委员会换届选举；
（四）审议批准物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘、解聘和续聘物业服务企业，并决定选聘物业服务企业的方式和方案；
（六）审议批准改变物业管理区域内共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的方案；
（七）审议批准物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；
（八）审议批准住宅专项维修资金、电梯专项维修资金（以下简称专项维修资金）的筹集方案；
（九）审议批准专项维修资金的使用方案；
（十）制定和修改业主委员会工作规则，审议批准业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案；
（十一）审议批准法律法规或者管理规约确定的本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；
（十二）审议批准利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准；
（十三）审议批准公共收益金的分配与使用方案，包括资金使用额度的授权、管理方式等。
决定上述第六、七、八项规定的事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积3/4以上的业主且人数占比3/4以上的业主同意。决定上述其他事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主同意。
第六条以下议事内容和职责委托业主代表大会执行：
（一）补选、更换、罢免业主委员会委员；
（二）审议批准业主委员会和物业服务企业的工作报告，审议并监督专项维修资金、公共收益金等经费使用情况；审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收入使用情况；
（三）审议批准物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）撤销业主委员会的不当决定；
（五）审议批准涉及业主委员会的相关诉讼事宜。
决定上述内容，由业主代表大会投票表决，并经半数以上的业主代表同意。
第七条业主大会会议形式
业主大会可以选择集体讨论的形式和书面征求意见的形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
（一）书面征求意见形式
业主代表应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见；表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。
（二）集体讨论议事的方式
采用集体讨论形式议事的,选择以下第（2）种方式：
（1）由业主参加业主大会会议；
（2）由业主推选业主代表参加会议。
第八条业主大会表决形式
业主大会有以下四种表决形式，具体由业主委员会决定：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届选举工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届选举工作小组）组织有关人员逐户派发，回收业主意见，经业主委员会（换届选举工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（三）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）
（四）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）
第九条业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。
业主代表大会定期会议每年举行1-2次，时间安排上由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当在组织召开业主代表大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）经20%以上业主代表共同提议的；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（四）业主委员会提议召开的；
（五）物业行政主管部门、街道或社区要求召开的。
第十条业主大会会议按照下列程序组织召开：
（一）会议筹备工作
会议筹备工作应当在符合召开要求之日起15日内开始；
业主委员会（换届选举工作小组）做好会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制作征询意见表或选票、核实业主情况；
起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届选举工作小组）将会议的召开时间、地点、内容（包括但不限于表决事项、表决方式、表决规则等）以书面形式向物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道向全体业主公告，并以书面形式告知街道办事处（镇人民政府）和社区，有条件的可以在主要媒体上公告；
（三）征询意见
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届选举工作小组）应将征询意见表或选票送达每一位业主代表，并由业主代表送达至每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；
（四）回收统计意见
业主委员会（换届选举工作小组）根据第八条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计；
表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告；
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届选举工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督；
业主委员会（换届选举工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告；
业主委员会（换届选举工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
（六）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票之内。（不适用于业主委员会委员的换届选举）
对于下列重大事项，业主代表应当就该事项征求单元楼业主的意见，并在业主代表大会会议召开5日前，以书面的形式如实向业主委员会反映。
（1）选聘和解聘物业服务企业；
（2）审议批准改变物业管理区域内共有部分的用途方案；
（3）审议批准物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；
（4）审议批准利用物业管理区域内共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用方案；
（5）审议批准专项维修资金使用方案和续筹方案。
第十一条因征求意见过程中需对议案做修改而需要推迟业主大会召开的，应及时以书面形式在物业管理区域内向内全体业主公告新的会议时间和修改后的议案条款。
第十二条业主大会会议采用由业主实名填写表决意见书的形式对各项议题进行表决。表决意见可以填同意或不同意。
第十三条会议材料及表决意见书在业主大会前向业主代表发放。
第十四条已送达的业主大会议事内容及相关表决意见书或选票，未在规定时间内参与表决或未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票之内。已表决的多数票原则上应当反映物业管理区域内专有部分占建筑面积1/3以上的业主且占总户数1/3以上的业主的一致意见。表决意见书投票结束后，立即由监票人员将投票人数和票数加以核对，做好记录，由监票人签字确认。
业主大会设置监票人2人，计票人2人，在业主大会召开前15日内，由业主代表、业主委会委员和业委会委员候选人以外的其他业主公开报名后组成。与参会人员或候选人有利害关系的业主不得担任监票人。
第十五条由物业管理区域内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参加业主大会表决的，该表决有效。
第十六条业主代表因故无法参加业主代表大会的，应当事先指定所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。
第十七条表决意见的统计工作应当当场进行，表决意见结果统计表由监票人和参加现场工作的各位业委会委员共同签字确认后，应当场公布表决意见结果，所有选票应当保留后作为业委会档案资料备查。
第十八条通过业主代表大会表决形成的业主代表大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。
第十九条业主大会对议案已经做出决议的，业主在决议生效后3个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第二十条业主委员会负责做好业主大会会议书面记录并存档。
第三章 业主委员会
第二十一条业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，针对业主大会中需要审议批准的内容及时组织相关工作、提交报告并组织召开业主代表大会临时会议；
（二）负责召集业主代表大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并组织每半年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行考核评定工作。
（五）监督《业主管理规约》的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）对违反《业主管理规约》的行为进行处理；
（十）根据业主的意见、建议和要求拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《业主管理规约》的修改方案，报业主大会决定；
（十一）根据业主的意见、建议和要求拟订物业服务内容、标准以及选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定；
（十二）根据业主的意见、建议和要求拟订改变物业管理区域内共有部分的用途方案，报业主大会决定；
（十三）根据业主的意见、建议和要求拟订物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案，报业主大会决定；
（十四）根据业主的意见、建议和要求拟订利用物业管理区域内共有部分进行经营的方案以及所得收益的分配与使用方案，报业主大会决定；一般涉及公共收益的商业合同，由业委会作为甲方签署，相应商业收入转入业委会管理的公共收益专用账户，并根据物业服务合同约定按期分配给物业公司，特殊情况另议。
（十五）根据业主的意见、建议和要求拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十六）根据业主的意见、建议和要求拟订专项维修资金的使用、续筹方案，报业主大会决定；
（十七）拟订业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案，报业主大会决定；
（十八）拟订业主委员会工作报告；
（十九）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算报告，报业主代表大会审议；
（二十）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主代表大会会议审议；
（二十一）审阅业主按法规程序提交业主委员会表决的议案，提出意见、帮助完善议案；
（二十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
（二十三）与物业管理区域所辖的房产行政管理部门和社区进行协调沟通；
（二十四）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；
（二十五）接受物业管理区域所辖的房地产行政管理部门和社区的指导与监督；
（二十六）不得以业主委员会名义从事与物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及直系亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；
(二十七）业委会成员应秉持与小区内工程项目的利益回避原则，其本人及直系亲属应回避有直接经济关系的各类工程项目建设。针对工程项目会同技术咨询小组、物业公司进行研究讨论，根据施工单位资质择优选择施工单位或招投标，由物业公司根据要求具体实施，业委会可对物业公司实施工程项目进行监督或聘请监理公司实施监理；工程项目实施过程中业委会如有疑义可书面告知物业公司根据问题合理整改；工程项目结束后业委会有权对项目进行合理验收，或聘请具有专业资质的第三方审计单位进行工程项目审计，并将审计结果公示一周。
（二十八）接受业主大会和物业管理区域所辖的房地产行政管理部门和社区依法赋予的其他职责。
（二十九）接受业主大会对业委会组织及委员个人的工作质量及效率的监督，包括但不限于一年1至2次的满意度考评。
（三十）组织全体业主每年1至2次对物业服务合同履行情况的满意度测评。
（三十一）每年年初通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况。
（三十二）组织全体业主每年1至2次对业主代表的工作质量及效率进行监督，如满意度考评工作。
第二十二条业主委员会换届选举以及拟订下列重大事项方案，在报业主大会审议表决前，负责报告物业管理区域所辖的房产行政管理部门和社区，在其监督指导下严格按程序召开业主大会进行审议和表决。
（一）解聘物业服务公司，选聘新的物业服务公司；
（二）物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；
（三）需要支取专项维修资金的使用方案；
（四）其他需要预先告知的重大事项
第二十三条业主委员会应当出现下列情况时召开会议；
（一）组织召开业主大会前；
（二）组织召开临时业主大会前；
（三）经三分之一以上业主委员会委员的提议；
（四）由业主委员会主任认为需要时。
出现上述第（三）项情况的，应当在7日内召开业主委员会会议。
第二十四条业主委员会会议应当接受技术咨询小组、提前报名的业主代表和热心业主旁听。
第二十五条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
第二十六条除出现第二十四条第（三）项情形以及紧急情况外，业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议，由业主代表负责收集意见和建议并以书面的形式递交业主委员会。
第二十七条业主委员会会议内容通常情况下在业主委员会职责范围内并以书面形式提交业主委员会委员审议，业主委员会会议不得对未提前通知和公告的议题做出决议。紧急情况下召开会议的，应当在会议期间起草书面决议。
第二十八条业主委员会会议应有过半数的委员出席，并实行签到制度。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第二十九条业主委员会会议必须对会议议案进行逐条讨论和表决，表决项只设置同意或反对两个选项，表决方式采用无记名投票表决或者举手表决，会议表决方式由主持会议的业主委员会主任决定。所作出的决议必须经全体委员半数以上同意。
第三十条业主委员会会议必须制作影像及书面记录并存档，业主委员会会议作出的决议，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第三十一条新一届业主委员会选举，由本届业主委员会组织开展，并由业主委员会主任或由主任指定副主任主持。
若业主委员会未能按期进行换届选举，则由物业管理区域所辖房地产行政主管部门和社区的指导和监督下，组织换届选举工作。
第三十二条业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织、管理能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十三条有下列情形之一的，不得为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或者非法组织、参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；
（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（七）拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的；
（十）法律法规规定的其他情形。
（十一）曾经被罢免的业委会成员及曾经被罢免的业主代表。
第三十四条推荐业主委员会候选人时，要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额，专业、学历、年龄结构，以及委员的代表性和广泛性。
引导和支持业主中的党员、两代表一委员，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。
鼓励符合条件的社区（村）两委班子成员，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可以兼任业主委员会主任。
业主委员会的候选人符合前款后通常在业主代表中推举产生。其他业主可以在规定的报名期限内通过业主或者业主代表联名推荐、本人自荐的方式获得候选人资格。
（一）被推荐人或自荐人获得20人以上有投票权业主的联名推荐或者同意推荐，可以获取业主委员会成员候选人资格；
（二）被推荐人或自荐人，获得5人以上的业主代表的联名推荐或者同意推荐，可以获取业主委员会成员候选人资格；
（三）由本物业区域的相关监管部门组织推荐，由相关监管部门填写《组织推荐表》，推荐本物业区域内相关业主获取业主委员会候选人资格。
第三十五条业主委员会设委员7名，候补委员2名，其中主任1名，副主任2名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
第三十六条业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任。
第三十七条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会，进行换届选举，并报告物业管理区域所辖的房地产行政主管部门和社区。
第三十八条（业主委员会委员任期内的缺额补选和重选）
（一）补选
业主委员会任期内，委员出现缺员的，应当进行补缺。从候补委员中按照得票多少依次递补；主任缺员的情况下，则由副主任依次递补承担起主任的职责，副主任缺员时应由主任指定委员递补成副主任。候补委员不足的业主委员会或无人愿意承担主任管理之责或委员之间不能达成多数推选意见的情形下应当在1个月内召开业主代表大会进行补选。
（二）重选
（1）业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法撤消的；
（2）业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，经候补递补后人员仍不足规定总数1/2，业主委员会依法停止工作的；
（3）业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道办事处（镇人民政府）督促其履职仍未履职的；
（4）物业服务合同期满前3个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事处（镇人民政府）督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业管理区域无人管理的；
（5）管理规约、议事规则规定的其他情形。
出现以上情形的，为确保小区正常管理成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，至产生新一届业主委员会自行解散。成员组成按《江苏省物业管理条例》第二十七条规定执行。（临时性）
第三十九条业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区物业管理行政主管部门或者街道办事处反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的，成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。直至小区符合条件后再行成立业主委员会。
第四十条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其业主委员会委员、候补委员资格自然终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；
（二）丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的；
（三）住宅项目，连续一年以上不在本物业管理区域内居住的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（五）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形；
第四十一条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一，予以更换或者罢免：
（一）本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的；
（二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的；
（三）未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的；
（四）有严重不良信用记录或者犯罪记录的；
（五）不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
（六）违反法律法规、管理公约，挪用、侵吞属于全体业主所有的经营性收益等严重侵害全体业主合法权益的；
（七）鼓动或者煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域安定和公共秩序的；
（八）履职期间出现不符合第三十三条规定的情形的；
（九）履职期间出现三十四条规定的情形的；
（十）公开反对业主大会或业主委员会决策结果的；
（十一）未经业主大会或业主委员会集体决策擅自使用业主大会印章或业主委员会印章的；
（十二）经满意度测评，有1次满意度低于50%的。
（十三）违反本议事规则其他条款的。
第四十二条罢免业主委员会委员、候补委员资格的，按照下列程序进行：
（一）经业主委员会1/3以上委员、持有20%以上投票权数的业主或20%以上业主代表提议，召开业主代表大会进行罢免；
（二）由街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会提议，提请业主代表大会进行罢免；
（三）经业主代表投票票数占业主代表总数1/2以上（含1/2）的可直接罢免。
第四十三条业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日。
第四十四条不再担任业主委员会委员的，应当自不再担任之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章、新媒体（微信群、微信公众号、微博、QQ群等）控制权其他属于全体业主所有的财物及资源移交给业主委员会，并做好交接手续。拒不移交的，业主委员会或者业主委员会委员可以请求街道办事处（镇人民政府）和公安机关协助移交。
第四十五条下届业主委员会候选人由本届业主委员会或筹备组进行资格审核。根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会候选人经资格审核后确定正式候选人名单，在业主大会召开前至少公示15天，候选人人数多于正式候选人名额人数的，在召开业主大会期间以候选人演讲竞选的方式，由业主代表大会择优投票产生正式候选人，正式候选人11人。
第四十六条业主委员会委员设正式候选人，采取差额选举办法，依据所得票数的顺序产生7名业委会委员和2名候补委员。选举采用书面业主大会的形式投票的方法，可以对业主委员会委员正式候选人投赞成票，但不可以另选业主委员会委员正式候选人以外的其他业主。
第四十七条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的无效，等于或者少于规定应选代表人数的有效。
第四十八条合计代表专有部分总面积和业主总人数所确定的投票权数半数以上的业主参加选举的，该选举有效。
第四十九条遇到得票数相等而不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。
第五十条新的业主委员会经选举成立时，上届业主委员会应当自新一届业主委员会成立日起10日内，将其保管的档案资料、印章、新媒体（微信群、微信公众号、微博、QQ群等）控制权及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并办理书面移交手续。逾期拒不移交的，可以请求物业管理区域所辖公安机关协助移交。
第五十一条新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀请街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。
第四章 业主代表
第五十二条业主代表由单元楼内业主推举或者选举产生，实行任期制，每届任期3年，代表指定单元楼内的业主参加业主代表大会。
第五十三条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权。
第五十四条本物业管理区域共有62个单元楼，每一至三单元楼推举、选举或自荐1名业主代表。
第五十五条业主代表的推举或者选举工作由业主委员会主持。
第五十六条业主代表应该符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或业主直系亲属；
（二）遵守国家有关法律法规和遵守业主大会议事规则，业主公约、模范履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（四）具有一定组织能力；
（五）具备必要的工作时间。
（六）没有违法乱搭建，无故欠交物业服务费的行为
第五十七条业主代表产生方式
由小区全体业主自荐、推荐产生。被荐人和自荐人填写《业主代表推荐表》，经业主委员会（换届选举工作小组）审核通过并公示后，由单元内超过半数业主同意则当选。业主代表届满前30天内由业主委员会负责完成届满选举。
第五十八条业主代表职责
（一）利用目前微信、QQ、电子邮件等方式与业主沟通交流，能客观、真实地反映所代表区域业主意愿和问题，协助业委会督促物业服务企业履行物业服务合同；
（二）召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录；
（三）对物业共用部位,共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权。监督和协助业主委员会履行职责；
（四）协助社区或业主委员会,加强与业主的交流与沟通，执行业主大会决定；
（五）宣传物业管理制度，促进本单元模范遵守物业管理规定；
（六）业主委员会任职期间，罢免和更换业主委员会成员（不适用于换届选举中）；
（七）商议住宅专项维修资金利息及公共收益的管理及使用方案；
（八）接受楼道业主对其个人的工作质量及效率的监督；
（九）经业主专项授权后，业主代表有权审议批准成立各种形式的技术咨询小组用于支持小区开源和节流建设。对于技术咨询小组的报名条件、成员数量、产生方式、职责、任期、权限等一系列规章制度应在业主专项授权后由业主代表们审议通过并公示至全体业主。
第五十九条业主代表任期、更换及罢免
（一）业主代表任期为三年，可以连选连任；
（二）业主代表更换及罢免符合下列条件之一的：
（1）半年内不履行业主代表职责的业主代表；
（2）经过本住宅单元1/3以上业主提出书面申请要求更换的业主代表；
（3）连续3次不参加业主代表大会，视为自动放弃业主代表资格的业主代表。
（4）业主代表主动提出辞呈的。
第五章 业主投票权数
第六十条本物业管理区域内房屋的所有权人为本物业管理区域内的业主。
依法登记取得或者根据《民法典》物权编规定取得建筑物专有部分所有权的人，即房产证产权人或已登记的共有人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第六十一条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
（一）业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
专有部分面积按照不动产登记簿记载的房屋建筑面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的建筑面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，不含车位等附属设施面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
（二）业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积。
第六章 选聘物业服务企业
第六十二条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见后提交业主大会表决，并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第六十三条发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘或续聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的；
（三）业委会对物业服务企业年度考核和满意度测评结果不合格的；
（四）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议不再续聘的；或经业主授权，有所持投票权数20%以上业主代表共同提议的；
（五）其他特殊情况。
第六十四条业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等，事先告知业主采用以下何种方式进行选聘用物业服务企业：
（一）采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。
（二）采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。
第六十五条业主委员会公开发布选聘信息，根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查工作，确定候选企业数量。
第六十六条业主委员会根据议事规则规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决。表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果报备街道、社区，与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告不少于7日，接受业主查询和监督。
第七章 工作经费
第六十七条业主委员会开展工作的经费来源采用下列第二种筹集方式：
（一）每一业主每年按每平方米建筑面积交纳1元；
（二）共用部位、共用设施设备经营收益扣除专项修理基金及共用部位、公用设施设备维修保养费用部分后，作为业主委员会的工作经费来源。
第六十八条业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主代表大会、业主委员会会议开支，在通过的年度预算内按实列支；
（二）必要的日常办公等费用，在通过的年度预算内按实列支；
（三）业主委员会委员履职工作补贴；
（四）其他经过业主大会同意的支出。
第八章 专项维修资金及公共收益金的使用
截至本章内容经由业主大会同意并与物管中心备案生效之日前所有专项维修资金及公共收益支出未付部分必须要重新审核，不得直接支付。
第六十九条专项维修资金的使用严格按照国家相关法律法规的规定。
第七十条专项维修资金、公共收益金及其孳息收益归全体业主所有。
第七十一条公共收益金主要用于补充专项维修资金和其它经业主大会批准的相关开支。
第七十二条所有需开支的项目由业主委员会提出，汇同物业服务企业编制项目报告书，符合第七十四条规定后，方可实施。
第七十三条相关规定：
（一）关于专项维修资金的使用
（1）使用专项维修资金用于属全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修或改造，单个项目支出5万元以上的，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主同意。
（2）使用专项维修资金利息部分用于属全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修或改造，单个项目支出5万元及以下的，授权业主委员会直接审批使用，不再需要全体业主投票表决。
（3）其他使用专项维修资金的情况，按照《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》《无锡市市区住宅专项维修资金使用办理程序》有关规定执行。
（二）关于公共收益金的使用
（1）使用公共收益金用于符合小区业主公共利益的事项，单个项目支出30万元以上的，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主同意。
（2）使用公共收益金用于符合小区业主公共利益的事项，单个项目支出5万元以上30万元及以下的，应当由业主代表事先征求业主意见，在业主代表大会上由2/3以上的业主代表同意。
（3）使用公共收益金用于符合小区业主公共利益的事项，单个项目支出5万元及以下的，授权业主委员会直接审批使用。
第九章 印章、财务和档案制度
第七十四条印章管理制度
（一）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管。
（二）业主大会、业主委员会印章，经业主委员会主任在用章申请单上签字同意后用印，并按规定存档。
（三）签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的，应当使用业主大会印章，由业主大会按本议事规则相应条款表决作出决定。
（四）处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会按本议事规则相应条款表决做出决定。
（五）未见业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。
（六）业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。
（七）保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员或业主代表资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。
（八）书面业主大会选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
（九）业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的业主大会、业主委员会印章交由物业管理区域所辖的房产行政管理部门或社区代为保管。
第七十五条档案管理制度
（一）下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人保管：
（1）建筑区划内的物业资料；
（2）各类会议记录、纪要；
（3）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；
（4）业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；
（5）业主清册及联系方式；
（6）签订的物业服务合同；
（7）有关法律、法规和业务往来文件；
（8）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；
（9）建筑物及其附属设施专项维修资金收支情况清册；
（10）利用物业共有部分经营的合同及所得收益的收支情况清册；
（11）业主委员会工作经费的收支情况清册；
（12）其他有关材料。
（二）上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。
（三）保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接工作。
（四）书面业主大会选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
（五）业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的上述档案资料交由物业管理区域所辖的房产行政管理部门或社区代为保管。
（六）除业主代表大会授权外的档案查阅必须得到业主委员会主任的同意，档案可以复印、拍照，但不可以外借。
第七十六条财务管理制度
（一）属于物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责财务管理。上述资金，以业主委员会的名义在银行设立专门的财务账户进行管理。
（二）业主委员会的财务管理人员由一名出纳、一名会计和一名负责人共同组成，其中出纳、会计必须是具备财务专业特长的委员担任，负责现金的提取和存入；会计负责账目的记录和核对；负责人负责审查现金和账目的吻合性。负责财务管理的人员不能继续履行职责时，必须与接管人员办清交接手续方可离任。
（三）全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入账，并出具收据，加盖业主大会财务专用章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存共有部分经营所得收益。
（四）业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。
办公经费各项重大经费支出，需纳入年度预算，报业主大会审议。
单项资金支出在3000元以内的，由业主委员会授权业主委员会主任负责审批支付；
单项资金支出超过3000元，未超过30000元的，由业主委员会审批支付。
单项资金支出超过30000元的，由业主代表大会审批支付。
除办公经费外，重大经费支出应及时公示。
（五）除办公经费以外的各项支出，凭业主大会的决议，由业主委员会审批支付。
（六）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管；专项修理基金、公共收益金、业委会现金账目每半年公开收支明细及余额，接受业主代表大会、业主的监督。
（七）业主代表大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得从事任何经营活动。
（八）在财务总结年度内，业主大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。
（九）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于物业管理区域全体业主或相关业主所有的资金；侵占全体业主或相关业主共有资金的，受侵害的相关业主可以依法追究具体责任人的相应法律责任。
（十）保管属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成交接工作。
（十一）书面业主大会选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
（十二）业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物交由物业管理区域所辖的房产行政管理部门或社区代为保管。
第七十七条会议记录
（一）业主委员会应当做好业主代表大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。
（二）业主代表大会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人、全体出席会议的业主委员会委员、业主代表签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员、业主代表签字并加盖业主大会印章后存档。
（三）业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。
第十章 责任与监督
第七十八条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。
第七十九条业主委员会委员、候补委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。
第八十条业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员共同承担赔偿责任。
第八十一条业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。
第八十二条业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的，可以向街道办事处（镇人民政府）和市（县）、区物业管理行政主管部门咨询，街道办事处（镇人民政府）和市（县）、区物业管理行政主管部门应当进行调查，并向业主作出书面答复。
第八十三条对物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第八十四条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，市（县）、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第八十五条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。
第八十六条业主以及任何单位和个人不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定，阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。
第八十七条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）申请责令其限期召开；逾期仍未组织召开的，由街道办事处（镇人民政府）和市（县）、区物业管理行政主管部门指导、协助社区居（村）民委员会组织召开。
第八十八条违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章，或者违反规定擅自盖章造成经济损失、不良影响的，由责任人承担。
第八十九条业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到市（县）、区物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。
第九十条
（一）物业监督组。业主大会授权业主委员会设立物业监督组并招募成员。物业监督组成员以小区常住退休人员为主，长期接受热心居民报名参与。主要职责为监督物业公司或物业公司、业委会委托的第三方对小区开展的各项管理、维护、建设工作。监督组成员原则上每周对小区巡查不少于5次，每次不少于2小时，发现问题及时反馈给物业，并向业委会汇报日常工作。物业监督组聘请成员不超过6名，每月发放300元补贴，从小区公益金支出，成员自愿放弃的，资金不得以发放补贴名义支取并挪作他用。
（二）财务监督组。业主大会授权业主委员会设立财务监督组并招募成员。财务监督组成员以小区常住专业财会人员为主，长期接受热心居民报名参与。主要职责为小区公益金银行存款、现金的日常管理、收支记账、审核与编制凭证，与物业就小区公共收益进行对账、明确物业公司与业委会公共收益分配金额，每半年出具小区财务报告，配合第三方审计公司对业委会进行任期审计。财务监督组成员原则上每周到岗工作不少于1次，每次不少于2小时，就财务收支、公益金管理与业委会保持密切沟通。财务监督组聘请成员不超过3名，每月发放300元补贴，从小区公益金支出，成员自愿放弃的，资金不得以发放补贴名义支取并挪作他用。
（三）监督组权责。监督组对物业提出的工作配合要求等同于业委会对物业提出的要求。监督组成员如因个人原因三个月以上不能履职，需提前向业委会提出，并暂时退出监督工作。监督组成员不能达到履职时间要求，或出现违法违规、违反《议事规则》或《小区管理规约》情况的，业委会有权取消其成员资格。
第九十一条工程项目与财务审计制度。
（一）对使用大修基金的审计。小区使用大修基金不限金额大小，每笔款项必须经过业委会聘请的第三方审计公司审计，业委会确认审计结果后再向住建部门报送申请使用大修基金相关材料。
（二）对使用公益金的审计。小区使用公益金用于委托第三方实施工程类项目，不论金额大小，每笔款项必须经过业委会聘请的第三方审计公司审计，业委会确认审计结果后再与施工方结算费用。
（三）对业委会任期的审计。业委会三年任期内，任期中、任期末聘请第三方审计公司对业委会财务工作进行两次专项审计，审计结果向全体业主公开。
第九十二条建立小区公益性事务参与人员的合法权益保护机制。凡有业委会成员、业主代表、监督组成员、小区志愿者正常开展小区公益性事务的过程中，本人及其家庭成员的人格权、名誉权、健康权、财产权、隐私权等法律法规赋予的合法权利受到侵害的，凡有恶意干扰业委会正常工作、损坏业委会财物的，经掌握证据后，业委会可采用包括但不限于民事诉讼等法律手段维护相关人员合法权益，律师费等相关费用从小区公益金支出。
对上述人员参与小区公益性事务过程中发生意外伤害、精神损害等情况的，根据情况给与适当补贴或各方面的援助，所需费用从小区公益金支出，志愿者自愿放弃的，资金不得以补贴名义支取并挪作他用。
第十一章 对业委会决策的技术支持制度
第九十三条因业委会成员人数、专业知识经验等方面的客观限制，在签署商业合同以及维修基金、公共收益开源节流等事项的决策方面存在一定的不足。因此决定设立由热心业主组成的技术咨询小组。为业主委员会在决策之前提供比较专业的意见建议。
第九十四条技术咨询小组成员由具备相关行业（包括但不限于营销、电梯、消防、绿化、土建、电气）专业技术和知识的业主自愿报名，并经业委会审核同意后加入小组，小组长期开放报名。技术咨询小组成员有违反小区议事规则或管理规约的，由业委会取消其组员资格。
第九十五条技术咨询小组内部推选组长1名，副组长2名，负责召集讨论、集中意见表达等工作。
第九十六条凡需经业委会批准的各类商业项目合同、动用专项维修基金和公共收益的预算方案，须同步转技术咨询小组传阅，并由小组长签署技术咨询小组集体意见供业委会决策参考。小组长可指定副组长签署意见。未传阅至技术咨询小组而由业委会直接决策的商业项目合同、项目资金使用方案，应做到在1-7日内对技术小组公布。未公布的项目，业主代表大会有权否决并予以撤销。
第十二章 附则
第九十七条本议事规则和本议事规则的修订经讨论、征求意见、公示，并由书面业主大会投票通过后生效。
本议事规则未尽事项执行《民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》、《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》等法律、法规、政策及相关规定。业主大会通过的《奥林花园AB区业主委员会工作规则》、《奥林花园AB区管理规约》为本议事规则的组成部分，具有同等效力。
附件一
奥林花园AB区业主防水维修申报大修基金方案
根据《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》《无锡市区住宅专项维修资金使用办理程序》有关规定，大修基金本息余额自2019年分配到户。由于目前业主大修基金个人账户的利息余额较少（一般只有几百元），而房屋渗水、漏水类维修项目单笔费用较高，经业主大会投票表决，确定奥林花园AB区业主防水维修申报大修基金方案如下：
1、业主房屋发生渗水、漏水等情况后，经物业维修人员确认属于房屋外立面、楼顶、楼内外主管道故障，在排除业主或物业使用人私自改造（包括但不限于楼顶私搭乱建，楼顶种植，封闭开放阳台，自接管道，改造及更换窗户等改变房屋交付时原有面貌的）的情况后，可以申请使用大修基金进行维修，以本单元全体业主分摊费用为原则。
2、维修方案（包括工程量，价格，工期等信息）、初步分摊方案需由物业先在楼道公示7天，然后由物业及各楼业主代表组织业主签字，必须由所在楼栋三分之二以上业主签字同意维修方案和分摊方案，并经业委会审核后再进行维修，维修过程中因破坏房屋装饰装潢产生的修复费用不得包含在申报费用中，最终申报大修基金的费用以第三方审计结果为准。业委会配合物业公司完成后续申报及结算流程。
3、分摊规则为：先从本单元全体业主大修基金利息中扣除分摊金额，利息不足则从本金中扣除。但是业主大修基金个人账户本金余额不得低于首次交存额的30％，低于30％需交纳补足，若不补足，物管中心将不再接受该楼栋的申报使用大修基金申请。
附件二
奥林花园AB区电梯维修申报大修基金方案
根据无锡市人民政府于2019年10月15日颁布执行《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》，小区电梯已十四余年，故障发生率极高，经业主大会投票表决，确定奥林花园AB区电梯维修申报大修基金方案如下：
1、电梯发生故障，物业第一时间与业委会报备，并通过物业客服微信、纸质通知等方式及时告知该楼栋业主，做好相应楼层围挡措施。
2、电梯维保公司三十分钟内到达现场，尽快排除故障；如需更换零配件，物业将维修方案及修复时间向业委会报备，并通过物业客服微信、纸质通知等方式及时告知该楼栋业主。
3、物业完成电梯故障所在楼栋2/3及以上业主签字，3个工作日内完成维修工作，恢复电梯运行，并通过物业客服微信、纸质通知等方式及时告知该楼栋业主。
4、物业完成大修基金申报全部书面材料呈送业委会。
5、业委会完成大修基金材料的完善及审计工作并确认盖章。
6、物业按照实际审计金额完成大修基金申报及结款流程。
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